quinta-feira, 1 de abril de 2010

Como comprar casa / apartamento

Numa das compras mais importantes da nossa vida cometemos uma série de erros que nos faz comprar uma casa / apartamento caro e cheio de problemas que só percebemos depois que nos mudamos.  Saiba o que deve ser feito para não cair neste erro.


CASA / APARTAMENTO NOVO – UM PARAISO?

            Quando começamos a nossa busca somos atraídos por anúncios na TV e nos jornais, além de stands no local, com promessas de um mundo idílico de sossego, vista deslumbrante, serviços diferenciados, piscina, área de lazer, facilidades de pagamento a perder de vista, além da promessa de status embutida num imóvel novo. O preço nos anúncios é do apartamento térreo, com a pior vista e no preço da prestação não vem discriminado nem o preço do sinal e nem das intermediárias.

            Tudo não passa de um jogo de marketing que consegue transforma m... em goiabada. No final descobrimos que o barulho é insuportável, pois passa uma avenida em frente, a vista é dos vizinhos bisbilhotando a nossa vida, os serviços são todos pagos e caros, a piscina e a área de lazer eleva nosso condomínio às alturas o pagamento tem uma séria de intermediárias que nos deixa lisos e o status é mera ilusão.

            Depois de que nos mudamos, a realidade aparece e muitas vezes o imóvel cai de preço e se quisermos vender teremos que sair no prejuízo.

            As incorporadoras são mestres neste jogo de ilusão, afinal elas querem arrancar o máximo possível do nosso dinheiro. Portanto extremo cuidado na compra de um imóvel novo.

UMA EXPERIÊNCIA PESSOAL PARA ILUSTRAR

            Moro no Rio de Janeiro, e há poucos anos atrás estive procurando um apartamento em Botafogo. Na minha busca me deparei com vários imóveis que tinham sido construídos recentemente. O bairro de Botafogo ainda é um bairro que tem muitas construções novas.

Todos os apartamentos nesta condição que visitei, e foram perto de uns 10, os proprietários estavam reclamando do grande prejuízo que tiveram, pois compraram por um preço inflado e agora estavam tendo que vender por uns 20% a 30% menos.

            Normalmente quando há alguma valorização é porque todos os imóveis da região se valorizaram, independente de serem novos ou usados, e normalmente os usados valorizam mais.

PORQUE É MELHOR COMPRAR UM IMÓVEL USADO

            Se você quer uma casa / apartamento moderno é melhor comprar um imóvel que tenha sido construído nos últimos 5 anos do que um que ainda esteja em construção. Você irá pagar pelo menos 20% menos e terá algumas vantagens adicionais:

·         O imóvel já foi testado por alguns anos e foram consertados os principais defeitos que aparecem após a construção (que normalmente aparecem nos primeiros anos);
·         O condomínio já tem um valor estabilizado, diferente de um imóvel novo onde o condomínio é uma previsão irrealmente baixa;
·         O morador já colocou armários embutidos, luminárias e outras benfeitorias que normalmente ficam no imóvel numa venda;
·         Posso me informar sobre meus vizinhos e problemas de segurança, já que a casa / apartamento já tem um histórico.

E PARA COMPRAR UM IMÓVEL USADO PARCELADO?

            A única dificuldade na compra de um imóvel usado é o parcelamento. No imóvel novo todo pacote de parcelamento, com todas suas burocracias já está embutido no sobre preço que pagamos. No imóvel usado teremos que correr atrás de um banco para fazer este parcelamento.

            Isto hoje não é mais nenhum “bicho de sete cabeças”, pois até a Caixa Econômica Federal e outros bancos públicos estão financiando imóveis usados. Basta termos um pouco de paciência e inclusive acharemos condições de financiamento até melhores que num imóvel novo.         

ONDE DEVEMOS BUSCAR O IMÓVEL PARA COMPRAR

Para comprar um apartamento ou casa devemos procurar nos classificados dos jornais de maior circulação da cidade onde resido e no classificado na Internet de imóveis:

·         OLX – classificados gerais, o de maior audiência no Brasil;

·         VivaStreet – classificados gerais, o segundo de maior audiência;

·         ZAP – classificados gerais, o terceiro de maior audiência;

Primeira Mão
 
                Outra opção é procurar num buscador que reúne todos os principais classificados do Brasil, como o Wiju (link com o site). 

               Se desejo comprar numa região bem específica, vale também andar nas ruas e ver as placas de “vende-se” e perguntar para os porteiros ou moradores.

QUAL DEVE SER A ÁREA DE ABRANGÊNCIA DA PROCURA DE UM IMÓVEL

Quanto mais restrita a área de abrangência na procura de uma casa / apartamento, mais difícil será encontrar um bom ou ótimo negócio, já que a quantidade de ofertas será bem menor.

Idealmente, mesmo se já tenho um bairro em vista, é melhor adicionar na nossa busca, também alguns bairros vizinhos, já que isto irá ampliar em muito a quantidade de ofertas, dando uma visão muito mais clara do mercado.

CORRETOR DE IMÓVEIS

            Jamais devemos ficar na mão de um único corretor, pois ai pagaremos mais caro e não veremos as melhores opções disponíveis.

            Um corretor tem pressa de conseguir sua comissão o mais rápido possível, e imóveis em condições piores podem pagar comissões mais gordas. Afinal o interesse do corretor não é o seu interesse.

            A maioria das pessoas só compra um imóvel na vida, portanto um corretor não necessariamente precisa formar clientela, já que os clientes sempre serão outros. Isto pode até fazer com que o corretor te empurre para um mau negócio e mesmo se você depois descobrir, isto não terá impacto nos futuros negócios deste corretor.

CARTA DE VISITA OU EXCLUSIVIDADE

            Jamais assine uma carta que o corretor te apresenta para registrar que você visitou ou está vendo o imóvel com ele. Este tipo de carta serve como uma amarração de que o negócio com aquele imóvel só possa ser feito através dele.

Só que o mesmo imóvel apresentado por diferentes corretores pode ter preços diferentes e neste caso se você assinou uma carta de exclusividade, você terá que negociar o imóvel através deste corretor, que pode já ter inflado o preço do imóvel, portanto um péssimo inicio de negociação.

            Alguns corretores inflam alguns preços de imóveis para ganhar comissões maiores ou para induzir sua compra para outro imóvel que ele tenha interesse de vender (como explicado abaixo).

TÉCNICA DE VENDA DE IMÓVEIS POR CONTRASTE

            Uma técnica muito comum neste mercado é a utilização do princípio do contraste. Nesta técnica são apresentados alguns imóveis ruins e caros e uns poucos medianos, mas não tão caros. O consumidor fica com uma falsa impressão do mercado e pelo contraste acaba achando o imóvel mediano, ótimo e barato (em comparação com vários outros ruins e caros).

            O corretor consegue com isto apressar uma decisão e te leva a fazer um negócio mediano, quando seria possível fazer um negócio bom ou até ótimo.

REGISTRE NUM FICHÁRIO TODOS OS IMÓVEIS VISITADOS

            Para você poder tomar uma decisão melhor, o ideal é fazer uma ficha com um “check-list” para toda casa / apartamento que você for visitar, registrando nela todos os dados do imóvel, como endereço, preço, metragem, quantidade de cômodos, tamanho de cada cômodo, vagas de garagem, vista do imóvel, estado de conservação, benfeitorias de cada cômodo, armários embutidos, além do contato com o vendedor / corretor.

            Com estas fichas fica muito mais fácil fazer um quadro equilibrado para uma futura tomada de decisão.

COMO DEVEMOS FAZER A VISITA A CASA / APARTAMENTO

            Quando formos visitar uma casa / apartamento devemos fazer de dia, pois em muitos imóveis a luz está desligada e não conseguimos enxergar bem a vista das janelas de noite.

            Não devemos expressar nenhuma opinião / impressão durante a visita, pois qualquer opinião, principalmente positiva, pode prejudicar numa futura negociação.

            Gostar de um imóvel e aparentar que gostou dificulta muito se conseguir descontos na compra do mesmo.         

CHECK-LIST PARA A COMPRA DE UM IMÓVEL

            Para não esquecermos tudo que temos que ver e perguntar, o ideal é no “check-list” já ter todos os pontos a serem visto:

·         Endereço completo do imóvel;
·         Preço do imóvel;
·         Metragem total do imóvel;
·         Tem vagas de garagem?
·         Quantos cômodos e quais são suas metragens?
·         Tem armários embutidos em que cômodos e em que estado?
·         Que outras benfeitorias estão inclusas no imóvel?
·         Qual a vista de cada janela? Tem favela? Tem vizinho bisbilhoteiro? Tem rua ou avenida muito movimentada? Tem barulho?
·         Tem alguma infiltração / vazamento visível?
·         Todas as torneiras e descargas funcionam?
·         Qual o estado da pintura e revestimentos?
·         Qual o estado das instalações elétricas?
·         Qual o estado do prédio (para apartamentos)?
·         Qual o estado do condomínio?
·         Qual o estado da rua / bairro?
·         Tem escola / posto de saúde / hospital perto?
·         Tem condução adequada do trabalho / escola para o imóvel?
·         Quanto tempo demora o deslocamento para o trabalho / escola?

SE O IMÓVEL FOR ADEQUADO

Se o imóvel interessar, alguns outros pontos a serem vistos:

·         Nome / Telefone / email do vendedor / corretor;
·         Qual o valor do condomínio (veja a últimas 3 boletas pagas);
·         Qual o valor do IPTU (veja o último carnê de IPTU);
·         As vagas de garagem estão na escritura ou na convenção do condomínio? (tem maior valor se estão na escritura, pois ai não podem nunca ser alteradas);
·         Para compra parcelada, se aceita carta de crédito.

CERCANDO POR TODOS OS LADOS

            Mesmo com todos os pontos acima algumas surpresas podem ainda existir. Para diminuir a quantidade de surpresas e maior segurança faça uma pequena entrevista com os seus vizinhos / porteiros:

·         Teve algum assalto no prédio ou nas casas próximas?
·         A rua / avenida é segura?
·         Os outros vizinhos são muito barulhentos? Tem cachorro que late toda hora?
·         Para o vizinho de baixo: Tem alguma infiltração que vem do apartamento de cima?
·         Para o vizinho de cima: Tem alguma infiltração do seu apartamento para o apartamento de baixo?

CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS

Não comece nenhuma negociação sem ter a Certidão de Ônus Reais recente (com menos de 30 dias) em mãos. Este documento certifica quem é o proprietário do imóvel e se tem alguma hipoteca ou gravame no mesmo.

Não recomendo a compra de imóveis que ainda estejam em espólio (cujo proprietário tenha falecido e ainda esteja em inventário) ou que tenha qualquer hipoteca ou gravame. Neste caso só vale a pena se você tiver um bom advogado especializado em direito imobiliário para te assessorar. Normalmente estes imóveis são vendidos com um preço abaixo de mercado, mas podem ter uma situação que demore anos para regularizar.

 PREÇO APARTAMENTO / CASA COMEÇA INFLADO

            A maioria das pessoas que coloca um imóvel a venda, põe no preço do imóvel alguma margem para futura negociação. Se você não negociar irá pagar um preço acima daquele que o proprietário pretendia vender. É o famoso “se colar colou”.

PROPONHA DESCONTOS DE 10% A 30%

            Escolha de todos os imóveis pelo menos os que mais te agradaram, sem considerar a questão do preço. Quanto maior a escolha, maior a probabilidade de se fazer um bom negócio. Faça agora proposta, de boca, em todos os imóveis que te agradaram, com preços de 10% a 30% mais baratos do que aqueles apresentados (maior desconto naqueles que estão mais fora de preço de mercado). Diga que você vai fechar negócio com aquele que fechar primeiro na sua proposta.

            Se o imóvel foi apresentado através de um corretor, faça a proposta através do mesmo, pois o corretor também tem interesse que um negócio seja fechado rapidamente e irá apresentar argumentos para o vendedor para ele aceitar a proposta. Isto é muito mais eficiente do que você fazer a proposta diretamente, pois para o proprietário o comprador é uma parte interessada em diminuir o preço e o corretor é “neutro” (vão engano).

            Esta técnica dá um sentido de urgência e concorrência junto aos vendedores, mostrando que você tem várias opções em mãos, e que ele pode perder o comprador se não for rápido.

PROPOSTA POR ESCRITO

            Só faça a proposta por escrito, se isto for uma exigência do vendedor e se tiver um prazo de validade bem curto (escrito na proposta) de no máximo dois dias.  Com isto você imprime o mesmo senso de urgência da proposta oral.

NEGOCIAÇÃO FINAL

            Claro que você receberá algumas contrapropostas e você deve analisar se deve fechar ou mandar ainda outra proposta, só que esta tem que ser final, pois se não o vendedor já captou que sempre pode conseguir algo mais.        

FECHAMENTO DE NEGÓCIO

            Quando finalmente o negócio for fechado, cerque-se de todos os cuidados quanto à documentação.

            Se você precisa de financiamento, vá antes de fechar negócio para os bancos para ver qual a documentação necessária. Esta documentação, normalmente, já é suficiente para evitar problemas.

COMPRA DE APARTAMENTO / CASA A VISTA

            Se você for comprar a vista, antes de qualquer pagamento, peça (ou tire você mesmo) uma Certidão de Ônus Reais nova, tire cópia do último carnê de IPTU, dos 3 últimos condomínios pagos e da identidade / CPF dos proprietários.

            Se você quiser amarrar o negócio faça um Recibo de Sinal (existem vários modelos disponíveis na Internet) com um valor de no máximo 10% do valor da venda com uma cláusula de multa padrão por desistência, que é de devolução em dobro para o proprietário e de perda do sinal para o comprador.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
           
            Se você for “marinheiro de primeira viagem” escolha um Cartório de Registro de Imóveis indicado por um amigo que poderá te indicar os passos a seguir, inclusive quanto ao Recibo de Sinal. Uma relação completa de cartórios pode ser encontrada no site do Ministério da Justiça.

            Informe-se quanto aos custos de escritura definitiva e de registro da escritura, além do imposto de transmissão. Estes custos variam de estado para estado e de município para município, mas numa estimativa aproximada pode-se considerar R$ 1.500,00 para escritura + registro e de 2% do valor da venda para o imposto de transmissão.

            O próprio Cartório normalmente tem um despachante que pode tirar todas as certidões necessárias (que são de responsabilidade do vendedor), mas o vendedor pode preferir tirar ele mesmo, pois ai sai mais barato.

MAIS ALGUMA DÚVIDA?

            Sei que este assunto é complexo e, portanto se depois de todas as explicações ainda restaram algumas dúvidas, fique a vontade de colocar comentários nesta postagem, que serão prontamente respondidas.

Tem muitos outros artigos legais neste Blog, vá para o Índice ou para o Início, ou se quiser mais detalhes sobre este assunto entre em Contato.


36 comentários:

  1. excelente material, obrigado pelos conselhos e dicas...

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  2. OLA....SOU O TAL "MARINHEIRO DE PRIMEIRA VIAGEM" E ESTOU PROCURANDO UM IMOVEL PARA FINANCIAR, TENHO MUITAS DUVIDAS, AQUI CONSEGUI ESCLARECER ALGUMAS, PORÉM, GOSTARIA DE UM "PASSO A PASSO" DETALHADO, POIS JUSTAMENTE POR SER "NOVATO" NO ASSUNTO, SEMPRE SURGE AQUELE RECEIO...

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    1. DST,

      Passe quais são suas dúvidas para poder te ajudar.

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  3. Olá Marcio,
    Vou comprar um apartamento financiado pelo banco, banco paga e eu pago o banco em vários anos. O que devo fazer primeiro? Ir ao banco ou começar a procurar e ver os apartamentos? E depois que eu escolher um, aviso o banco e eles vão lá e acertam tudo sozinhos?

    Obrigado

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    1. O ideal é você procurar um banco primeiro para ver quais as condições possíveis de um financiamento bancário. Sugiro um Banco Público, como a Caixa Econômica ou Banco do Brasil que pode te oferecer condições melhores.

      Também o negócio não é tão automático. O vendedor tem que aceitar a compra através de uma carta de crédito, o que muitos vendedores não aceitam, pela demora da papelada. Também você terá que providenciar toda papelada, que as vezes é bem complexa e demorada. O banco só age quando tem tudo na mão.

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    2. Certo, então depois de ver um valor no banco, procuro os imóveis e de cara já digo que quero comprar através de financiamento bancário?

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    3. Sim, porque você terá que fazer uma opção de compra válida por um período longo, para garantir que você tenha tempo de juntar a documentação. O banco irá te informar como proceder.

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  4. ola! sou alessandra . eu tenho uma duvida , vou fazer a comprar de um apto avista , so que fui informada de ultima hora que o proprietaria esta pagando o financiamento do imoveis ainda. que deverei pagar valor restante para o proprietario ao qual fara a quitaçao do imovel. como devo proceder ?observacao , estou fazendo a compra pela imobiliaria . aguardo atentamente obrigada.

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    1. Pessoalmente não recomendo este tipo de compra, já que o vendedor do imóvel, pode vir a não quitar o imóvel e você ficar com um problemão na mão.

      O ideal é só comprar imóveis onde o vendedor seja efetivamente o legitimo proprietário do imóvel, comprovado através de uma Certidão de Ônus Reais.

      Como estes negócios não são muito frequentes nas nossas vidas e um erro pode significar a perda de um sonho, qualquer erro pode ser um desastre.

      Procure um imóvel que não tenha este tipo de pendência e não confie em Imobiliárias, já que a maioria delas está mais interessada na comissão do que na lisura do negócio.

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  5. Boa Tarde Marcio Caio,vc já me ajudou muito em outras dúvidas,espero que possa me ajudar novamente,rs.
    Meu caso é o seguinte:Eu estou vendendo uma casa para comprar outra e assim,esperando o pagamento,o comprador deu entrada no financiamento pela Caixa Economica Federal,no qual foi dada a entrada no dia 17 de janeiro,ocorreram alguns imprevistos por causa de uma segunda solicitação de holerites e nisso acabou mudando o titular,travando o sistema e isso já se passaram mais de 2 semanas desde o problema,eles já estão morando na casa,pois o credenciado no qual está cuidando da documentação do financiamento me disse em dezembro que sairia o financiamento na semana seguinte,e como os compradores tinham que entregar a casa,com um contrato emitido pela imobiliária concordamos em deixar eles morarem na casa mediante a pagamento de uma parte do pagamento,mas já se passaram 3 meses e nada,ligo no banco e dizem que não tem como prever e terá que ser feita uma nova avaliação de credito pois mudou o titular do credito,e eu não sei sobre os meus direitos,minha dúvida é:Eu tenho direito a receber algum juros?aluguel?o imóvel valorizou 10% desde o periodo de entrada do financiamento,tenho algum direito sobre a valorização desse periodo?existe algum prazo desde a entrada no financiamento para ser cancelada pelo proprietário?Essa solicitação de credito não tem um prazo máximo para ser aprovado?Eu ligo na agencia,a qual está sendo feita o credito e eles não tem nenhuma boa vontade em tirar as duvidas de uma pessoa leiga nesses casos.
    Por favor,será que pode me esclarecer esses pontos???
    muito obrigada,
    Neuza

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    1. Neuza,

      Você recebeu a entrada através de um Recibo de Sinal, contendo as cláusulas da venda? Neste recibo não especifica a data máxima para pagamento do restante e sanções para o caso desta data não ser cumprida? Se você não se cercou destes cuidados, vai ser difícil você reivindicar uma multa, aluguel ou atualização do valor do negócio fechado.

      A responsabilidade de conseguir o financiamento é do comprador e você não tem nada ver com isto. Jamais você deveria ter deixado o comprador entrar no imóvel sem estar tudo já devidamente acertado. E se houvesse uma multa contratual para o atraso do restante do pagamento, quem estaria correndo atrás para não perder o sinal seria o próprio comprador.

      Neste momento o melhor a fazer é contratar um advogado especializado em Direito Imobiliário para saber que opções você tem, já que depende muito do contrato que foi assinado.

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    2. Oi Marcio Caio,
      O contrato consta como pagamento o prazo de 60 dias após a averbação da casa,que foi concluída no começo de janeiro,mas o contrato não foi assinado em cartório,foi um contrato de gaveta,o responsável pelo financiamento,que é um credenciado do banco,disse que poderia liberar a casa,pois eles não tinham onde morar,que o prazo de entregarem a casa deles estava vencendo e me disse que como sairia a aprovação e o contrato com o banco em no máximo 2 semanas,acreditei e deixei eles morarem,semana passada foi feita uma nova analise e foi aprovado novamente o credito em nome de outro titular,agora que era para assinar o credenciado do banco não percebeu que venceu uma certidão negativa e terá que renovar novamente para assim concretizar o contrato e receber meu dinheiro,da próxima vez terei de me certificar bem par não ter que passar por isso novamente,como quem diz o ditado:é errando que se aprende,para mim coube direitinho,infelizmente.
      Muito obrigada pela atenção e se precisar terei que entra com advogado mesmo,já que no periodo de janeiro a março o imóveis sofereram uma valorizaração.

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    3. Neuza,

      De nada.

      Fique a vontade para colocar novas dúvidas, sugestões ou críticas.

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  6. Assunto:
    Multa de condominio
    Mensagem
    Olá. Recebi uma multa de 1 salário mínimo com a alegação de que meu filho, que é especial sujou o banheiro de uso geral no andar térreo. Junto com a multa me enviaram xerox de fotos de um suposto azulejo com uns borrões. Consultei o livro de registro e nada foi registrado. Conversei com o Síndico e ele disse que eu, o morador do apartamento, foi interfonado recusando-se a limpar a banheiro no dia dos fatos. Neste dia estava trabalhado no horário do ocorrido e minha esposa ficou assustada com a cobrança e eu orientei que não descesse para efetuar a limpeza, pois não estava claro que meu filho foi o responsável pelo ocorrido. No dia dos fatos estava tendo festas e churrasco nas areas comuns e o ocorrido teria sido as 1630, segundo relatado na multa. Apesar de ter solicitado, por escrito, com protocolo assinado pelo sindico, o meu direito de defesa em assembléia a multa veio no boleto. O que devo fazer para que não pague a multa, pois na minha opinião foi uma atitude extremamente arbitrária........desde ja´agradeço

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    1. Claudir,

      Você tem algumas opções possíveis:

      1)Ir à Administradora e pagar a parte devida do Condomínio, sem a multa, e pedir para que seja emitido um recibo da parte paga. Se eles se negarem a receber, existe ainda a opção de você depositar na conta do condomínio, através de cheque, em que você coloque uma observação no verso do cheque: “Referente ao pagamento do condomínio do mês de xxxx do ano xxxx do edifício xxxx, referente ao apartamento xxxx, excluída a multa de xxxxx cobrada indevidamente.”. Date e assine depois da observação. Cheque nominativo serve como recibo de pagamento.

      Neste caso, se o condomínio quiser te cobrar a multa ele terá que entrar com uma ação na justiça para te cobrar a mesma. Neste caso, pelo que você descreveu esta ação de cobrança tem chances mínimas de prosperar. Nem acredito que eles entrem com a ação de cobrança, pois o valor do advogado seria maior do que o da multa.

      2)Pagar o valor total, com um cheque nominativo, em que você colocará a seguinte observação, “Referente ao pagamento do condomínio do mês de xxxx do ano xxxx do edifício xxxx, referente ao apartamento xxxx, incluindo uma multa de xxxxx cobrada indevidamente.”. Date e assine depois da observação. Este cheque servirá como prova na ação contra o condomínio.

      Neste caso você deve entrar com uma ação no Juizado de Pequenas Causas (Juizado Especial Civil), contra o condomínio, cobrando a devolução em dobro e corrigida da multa cobrada indevidamente, além de uma indenização por Danos Morais.

      É uma opção com certo risco, pois sempre existe a chance de você não ganhar a ação e neste caso você não receberia o valor da multa de volta, mas existe também a possibilidade de você receber de volta muito mais do que o valor da multa cobrada, o que serviria de lição para o Síndico que seria cobrado pelos outros condôminos pelo seu erro.

      Veja como proceder no seguinte artigo:

      http://www.resolvaja.com/2009/11/juizado-de-pequenas-causas.html

      3)Entrar com uma ação de consignação em pagamento. Este tipo de ação só pode ser dado entrada na justiça comum e precisa de advogado, portanto é a pior das hipóteses. Neste caso ao invés de pagar o condomínio você paga o mesmo em juízo numa conta judicial. Neste caso o pagamento ou não da multa é discutido dentro do processo.

      De qualquer forma acho que isto é um bom motivo para você iniciar uma campanha no prédio para substituir o síndico. Isto não é um síndico, tá mais para “cínico”. O fato que você relata mostra como o sujeito é completamente despreparado e provavelmente nem serve para dirigir a própria casa, quanto mais um condomínio.

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    2. Olá. Consultei o Procon e o atendente, por telefone me orientou a levar todos os documentos para eles. Seria uma opção interessante também? Acho que a obsevação no verso do cheque, no caso de pagamento com o mesmo interessante, porém no próprio boleto já esta discriminado o valor da multa em separado. Não sei muito bem como trabalha o Procon, mas entendo que se a decisão for pela anulação da multa teria eu mais elementos para acinonar o condomínio por danos morais???Desde já agradeço a atenção.

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    3. Claudir,

      A desvantagem do Procon é que só resolvem os problemas através de acordo. Se o síndico não quiser entrar em nenhum acordo ou, mesmo, nem comparecer ao Procon nada acontecerá contra ele ou o Condomínio. Num caso de uma rede de lojas ou serviço de telefonia que queira manter um bom relacionamento com o Procon, muitas vezes funciona, mas no caso de um condomínio, que tanto faz qual a relação com o Procon, na maioria das vezes não irá funcionar.

      Acredito que a melhor opção para você seja a primeira colocada na outra resposta. É a que dará menos trabalho para você e deixa a iniciativa com o Condomínio de querer insistir na multa. Se eles desistirem você não terá mais trabalho nenhum.

      Pela truculência do Síndico e clara discriminação, você também pode apelar para a mídia. Jornais, TVs e Rádios adoram histórias deste tipo. Isto daria uma boa lição neste Síndico.

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    4. Ok.Muito agradeço pela orientação.

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    5. Claudir,

      De nada.

      Fique a vontade de colocar novas dúvidas, sugestões ou críticas.

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  7. No caso de uma indenização por danos morais, qual seria o valor razoável a cobrar??

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    1. Claudir,

      “Danos morais” é subjetivo, portanto não existe um valor razoável. Na prática, você pode pedir até o limite para a causa não ultrapassar os 20 salários mínimos, máximo para uma causa sem advogado.

      O Juiz normalmente ignora o valor pedido e decide pela sua consciência, e ai varia muito de juiz para juiz e de causa para causa. Um valor possível numa causa destas é de 1 a 3 salários mínimos.

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    2. Muio agradecido pelas informações e conforme eu tiver novidades postarei .

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    3. Claudir,

      De nada.

      Fique a vontade de colocar novas dúvidas, sugestões ou críticas.

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  8. Olá.
    Verifiquei na internet, não me lembro onde que dizia que reparação de
    Danos Morais não é discutido no Pequenas Causa. Isto procede??
    Obrigado..

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    1. Okronado,

      Não corresponde a realidade. Quase todas as causas no Juizado de Pequenas Causas (Juizado Especial Civil) têm além de um pedido por Danos Materiais (com provas concretas) têm um pedido por Danos Morais (subjetivo, em não são necessárias provas concretas).

      Para mais detalhes veja o seguinte artigo:

      http://www.resolvaja.com/2009/11/juizado-de-pequenas-causas.html

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  9. No caso de ressarcimento em dobro e danos morais quais são os argumentos para eu me balizar no caso de uma ação no juizado de pquenas causas?Agradeço pela atenção.

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    1. Claudir,

      O ressarcimento em dobro só é devido, pela lei, no caso você ter efetuado o pagamento de uma cobrança indevida. Se só houve a cobrança, mas não houve pagamento, não cabe o ressarcimento em dobro.

      Quanto à forma de redigir a petição sugiro você ir ao Juizado de Pequenas Causas (Juizado Especial Civil), mais próximo de sua residência, que lá tem estagiários de plantão, que podem te auxiliar a escrever a petição. Como seu caso é bem particular, com uma clara discriminação contra uma deficiência, pode ter toda certeza que você terá todo apoio necessário.

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  10. Um colega advogado me auxiliou na seguinte notificação que foi entregue e protocolado pelo síndico:
    "Pelo presente instrumento particular e na melhor forma admitida em direito, o NOTIFICANTE, Fulano de Tal......., vem formalmente e respeitosamente NOTIFICAR vossa senhoria, sobre os seguintes fatos que a seguir passa a expor:

    Vossa senhoria, mesmo ciente da reivindicação formal enviada anteriormente tendo como conteúdo a solicitação de suspensão temporária da multa até a apresentação da defesa perante os membros do conselho e demais moradores, em assembleia, efetuou a cobrança de forma arbitrária emitindo o boleto para pagamento das despesas condominiais juntamente com o valor da multa.

    Tal conduta fere o princípio básico da ampla defesa, resguardado, antes de qualquer regulamento ou convenção, pela própria Constituição Federal.

    Desta forma, conforme exposto requer dos Notificados, ora síndico e conselho, a imediata suspensão da multa com a emissão de novo boleto para pagamento apenas das despesas regulares, caso não seja cumprido o requerido serão tomadas medidas judiciais cabíveis, como consequência ação de ressarcimento e indenização."

    Interessante que no dia seguinte ao recebimento desta notificação pelo síndico do condomínio minha esposa foi chamada pra conversar. O síndico alegou que tambem tem filho e que as pessoas que decidiram multar são solteiros e incensíveis porem ele conseguiu anular a multa e estava com o novo boleto em mãos sem a multa. Disse que pra ela a multa nunca existiu e que resolvessemos logo esta situação ruim. Pediu que minha esposa entregasse a ele toda a documentação relativa à multa que esta em nosso poder. Obviamente minha esposa não devolveu nada. Amanha vou conversar com ele e não estou disposto a entregar tais documentos e ainda vou pedir que escreva tal decisão tomada no verso de uma cópia do boleto antigo com multa. De repente o homem ficou bonzinho. Por que será que ele quer os documetos de volta??? Agradeço

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    1. Ele quer o documento de volta para evitar que seja movido um processo contra o Condomínio por Danos Morais.

      Recomendo você não devolver o boleto, pois ele poderá ser usado no futuro caso haja uma repetição desta arbitrariedade.

      Não acho também que neste momento valha a pena entrar com uma ação contra o Condomínio, até porque o erro foi sanado, as chances de ganho são baixas e você iria se indispor contra todos os outros condôminos que teriam que arcar com advogado para exercer a defesa do Condomínio. Inclusive você mesmo arcaria com a defesa na proporção da sua unidade.

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  11. Na verdade a situação ainda não foi resolvida pois o sindico só mostrou o boleto sem a multa e não entregou. condicionou, pelo menos para minha esposa que, vai cancelar a multa e entregar um novo boleto mediante a devolução dos documentos originais referente a multa. Talvez ele não entreque o novo boleto, pois não temos a intençao de devolver os documentos Tambem não é nossa intenção mover ação de danos morais após a entrega do boleto novo e uma declaração de próprio punho assinada e datada fornalizando a inexistencia da multa. Obrigado......

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    1. Claudir,

      Se não existe intenção de mover a ação, tire uma cópia autenticada do boleto, que serviria como prova numa futura ação, e faça a troca. Isto simplifica a sua vida e não impede se no futuro isto voltar a se repetir, de você usar a cópia autenticada como prova da reincidência.

      A declaração é desnecessária, pois basta apresentar o boleto com a alteração para mostrar que foi corrigido e, portanto, a multa era indevida.

      O ideal é resolver estas situações com o mínimo de estresse possível.

      Comece a participar das futuras Assembleias de Condôminos, pois eles têm menos coragem de desrespeitar quem vai as Assembleias e participa.

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    2. Mais uma vez obrigado pelas dicas. Quando tiver novidades posto aqui.
      Claudir...

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    3. Claudir,

      De nada.

      Fique a vontade de colocar novas dúvidas, sugestões ou críticas.

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    4. Olá. Hoje finalmente o síndico do meu prédio me entregou o novo boleto sem a multa e disse que a multa nunca existiu e eu assumi o compromisso de não entrar na justiça pleitiando danos morais.......nem precisei devolver a documentação referente. Apesar do incomodo causado pela arbitrariedade do síndico ficou a lição de que não devemos deixar de exigir nossos direitos. E que tambem devemos sempre procurar resolver tais questões sob o amparo da lei. Agradeço as dicas e estou a disposição para auxiliar outras pessoas vítimas de arbitrariedades como a que sofri........

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    5. Claudir,

      Você tem toda razão. Tem que brigar pelos seus direitos. Qualquer nova ajuda que precise estou a disposição.

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